Zemes pirkšana Spānijā: funkcijas, cenas, reģistrācija

Zemes gabala iegāde Spānijas karalistē piesaista galvenokārt to investoru kategoriju, kuri vēlas uzbūvēt mājīgu māju vai villu ja ne piekrastē, tad kaut kur pieejamā vietā. Bet vai visi ārvalstu pilsoņi var iegādāties zemes gabalu Spānijā? Un kur atrast zemes pārdevēju? Mēģināsim atbildēt uz šiem jautājumiem un izdomāsim, kā iegādāties zemi Spānijā.

Ko par to saka likumdošana

Atšķirībā no vairākām citām valstīm Spānijas tiesību akti neaizliedz ārvalstu pilsoņiem iegādāties zemi. Turklāt viņi to var darīt ar tādiem pašiem nosacījumiem kā iedzīvotāji. Tomēr ir dažas nianses:

• zemes gabalam jāatrodas ne tuvāk kā 150 metrus no jūras krasta, jo visa piekrastes teritorija pieder karaļvalstij. Tāpēc, izvēloties mazdārziņu, teiksim, Costa del Sol vai Costa Brava, pārliecinieties, ka tiek ievērots norādītais attālums;
• māju celtniecība iespējama tikai tajos zemes gabalos, kas paredzēti apbūvei.

Zemes pārdošanu Spānijā regulē šādi dokumenti:

• Karaļa dekrēts 7/2015, 30.10., kas attiecas uz zemi, kas pieder pilsētām;
• likums par investoriem, to internacionalizāciju (27.09.14/2013);
• Konstitūcijas 132. pants, kas nosaka, ka piekrastes josla ir Spānijas īpašums un to nevar pārdot;
• 28.jūlija likums Nr.22/1988, kas regulē krasta līnijas statusu.

Kādi zemes gabalu veidi ir Spānijā

Teritoriju sadalījuma karti pēc mērķa var saņemt tā reģiona pašvaldībā, kurā plānots pirkums. Pamatojoties uz to, visu zemi valstī var iedalīt trīs kategorijās:

1. Suelo Urbano - pilsētas zemes. Tie ir paredzēti attīstībai un jau parasti satur galvenās komunikācijas: elektrību, ūdeni un kanalizāciju. Vietas atrodas apdzīvotās vietās.
2. Suelo Urbanizable - urbanizēta zeme. Galvenais mērķis ir kapitāla celtniecība. To atrašanās vieta ir ne tikai pilsētas robežas, bet arī blakus esošās ciematu teritorijas. Ja šāda vieta ir iekļauta pilsētas plānojumā, to var pārcelt uz pilsētu kategoriju, saņemot apstiprinājumu no pašvaldības arhitektūras departamenta.
3. Suelo Rustico — lauksaimniecībai paredzēti apgabali vai apgabali, kas ir apveltīti ar arheoloģisku vai vēsturisku vērtību. Uz tiem aizliegts būvēt jebkādas konstrukcijas. Tāpat nav iespējams nodot piešķīrumu uz "pilsētu", kamēr nav pieņemts jauns ģenerālplāns. Vienas ēkas celtniecība atļauta tikai zemniekam, kurš nodarbojas ar šī zemes gabala apstrādi. Vēsturiski un arheoloģiski nozīmīgas zemes parasti ir slēgtas jebkādām ēkām.

Tāpēc, pirms pērkat šo vai citu vietni, jums vajadzētu noskaidrot, kam tā ir paredzēta.

Cik maksā zemes gabals Spānijā

Plānojot iegādāties zemes gabalu Javeā vai Barselonas priekšpilsētā, jums ir jāsaprot cenu secība noteiktām zemēm. Fakts ir tāds, ka vienāda izmēra piešķīrumi var ievērojami atšķirties pēc vērtības.

Cenu atšķirības ir saistītas ar vairākiem faktoriem:

• attālums no krasta līnijas. Jo tālāk zeme no krasta, jo lētāka būs;
• plakanums. Spānija ir kalnaina valsts. Tas nozīmē, ka līdzenas platības atrašana apbūvei nav viegls uzdevums. Ja tas tiks atrasts, tas maksās vairākas reizes vairāk nekā tas pats zemes gabals akmeņainā vietā;
• ēku klātbūtne teritorijā. Ja uz zemes jau atrodas māja vai villa, tie tiks attiecīgi iekļauti izmaksās. Svarīgs ir arī nekustamā īpašuma funkcionālais mērķis - komerciāls vai dzīvojamais;
• zemes gabala atrašanās vieta. Zemei Mursijā, Katalonijā, Mijasā un Madridē ir dažādi attālumi no krasta. Svarīgs ir arī pašas pilsētas statuss. Piemēram, zemes gabala pirkšana Madridē būtu dārgs pasākums, ņemot vērā, ka šī ir galvaspilsēta. Tas pats attiecas uz Katalonijas galvaspilsētu Barselonu – apmešanās vieta tās priekšpilsētās prasīs ievērojamu budžetu.

Tabulā parādītas aptuvenās zemes gabalu izmaksas dažādos valsts reģionos:

Kādi izdevumi radīsies, slēdzot darījumu

Zemes gabala kopējā vērtība nav ierobežota tikai ar summu, kas tiks norādīta līgumā. Ja pircēja spāņu valodas līmenis ir pārāk zems, jums būs jāizmanto tulka palīdzība. Viņa pakalpojumi tiek apmaksāti papildus.

Cits cilvēks, bez kura darījums neiztiks, ir notārs. Vairumā gadījumu viņš ir arī valsts reģistrators, kuram nekustamā īpašuma reģistrā būs jāieraksta fakts par ienākšanu īpašumā. Izdevumu apmērs par šo personu pakalpojumiem būs atkarīgs no objekta vērtības.

Visi maksājumi, ieskaitot notāru un valsts reģistrāciju, parasti nepārsniedz 1000 eiro.

Palīgs advokāta personā nebūs lieks. Šī persona pārņems pilnu darījuma atbalstu, pārbaudīs vietnes statusu un atļaujas. Ja pirkums ir jāveic ar starpnieku firmu starpniecību, šis pakalpojums visbiežāk tiek iekļauts pakalpojumā. Bet tad esiet gatavs maksāt komisiju. Daudzi uzņēmumi iekasē no 20 līdz 50% no līguma summas.

Kādi nodokļi jāmaksā

Izvēloties zemes gabalu pie jūras vai jebkurā citā valsts daļā un pārbaudot visas tā svarīgās īpašības, varat ķerties pie nodokļu maksājumu aprēķināšanas. To vērtību pilnībā nosaka zemes gabala kadastrālā vērtība.

Tātad, kam jums jābūt gatavam:

• ja pārdevējs ir juridiska persona. Šajā gadījumā jums būs jāmaksā 21% PVN, jo mēs runājam par uzņēmuma aktīva iegādi. Tam jāpievieno IAJD - nodokļu maksājums Valsts kasē. Tās izmērs ir aptuveni 1%. Šis rādītājs dažādos reģionos var atšķirties. Piemēram, Katalonijā tas ir 1,5%;
• pārdevējs ir privātpersona. Šajā gadījumā par zemes īpašuma nodošanu PVN un IAJD vietā tiek maksāta nodeva - tā sauktā ITP. Maksājuma lielums ir atkarīgs arī no reģiona. Rādītājs svārstās no 6 līdz 10%. Piemēram, Katalonijā tas ir 10%, bet Madridē tikai 7%. Attiecīgi nodokļa summu var atrast reģionā, kurā atrodas vietne un kur tiks noslēgts darījums.

Jāpatur prātā, ka, ja būvniecība objektā tiks uzsākta nākamā gada laikā, objekta izmaksas pieaugs par 8%.

Tāpat jāatceras, ka Spānijā ir aizliegts cirst mežu, pat ja tas atrodas jūsu individuālajā zemes gabalā.

Lai izvairītos no liela soda, šīs darbības ir jāsaskaņo ar pilsētas vadību.

Kā notiek pirkuma procedūra

Kad esat pieņēmis lēmumu par vietni, jums tai jāpieprasa šādi dokumenti:

1. Izraksts no Īpašuma tiesību reģistra, lai iegūtu informāciju par īpašniekiem. Piemēram, ja objekts ir vairāku personu mantojums vienlaikus, darījuma reģistrācijas termiņi var būtiski palielināties.
2. Informācija par parāda saistību esamību vai neesamību (piemēram, hipotēka).
3. Pašvaldības nodokļu nomaksu apliecinošs dokuments.
4. Kadastra numurs un reģistrācija.
5. Informācija par zemes mērķi.
6. Informācija par iespējamiem būvniecības vai atsavināšanas ierobežojumiem, ja objekts atrodas blakus ceļam vai meža joslai.
7. Servitūtu pieejamība uz zemi.Piemēram, jūs nonācāt īpašumā, bet izrādījās, ka šī teritorija vienmēr ir bijusi vieta, kur dzenušas govis un vietējie iedzīvotāji lūdza to atstāt kā tādu, vai arī nolēma pa šo posmu ievilkt gāzes vadu.
8. Zemes gabala topogrāfija.

Ja plānojat būvēt māju, pirms pirkšanas ir svarīgi konsultēties ar arhitektu. Fakts ir tāds, ka Spānijā ir normas, kas ietekmē ēku stāvu skaitu, dekoratīvos elementus, ārējo sienu krāsu, jumta materiālus un pat žogus.

Ja paveicas iegādāties zemes gabalu par lētu cenu, jāsaprot, kādiem jābūt topošā objekta parametriem, vai šajā teritorijā ir kādi ierobežojumi ēkas augstumam.

Komunikācijai ir liela nozīme. Ja viņiem nāksies pievilt, tas radīs nopietnus izdevumus.

Lai noslēgtu darījumu, pircējam būs nepieciešams:

1. Pase.
2. Konts vienā no Spānijas bankām.
3. Ārvalstu pilsoņa identifikācijas numurs (NIE), ko izsniedz policijas iecirknī, pamatojoties uz ārvalsts pasi.

Par konta atvēršanu vajadzētu parūpēties jau laikus, jo spāņi nav sliecas veikt darījumus par skaidru naudu.

Pirmajā posmā tiek parakstīts priekšlīgums un iemaksāta depozīta nauda. Pamatlīgums tiek slēgts notāra un darījuma pušu klātbūtnē. Pēc tam vietne tiek pārreģistrēta Reģistrā un tiek apmaksātas visas maksas.

Beidzot

Spānijas karalistē ir iespējams kļūt par zemes īpašnieku ar tādiem pašiem nosacījumiem, kādi tiek piemēroti nekustamā īpašuma iegādei. Ārzemniekiem šajā jautājumā ir vienādas tiesības ar iedzīvotājiem. Galvenais, kas jāņem vērā, ir zemes gabala statuss, jo visiem zemes gabaliem valstī ir dažādi mērķi, un ne vienmēr tiek nodrošināta apbūves iespēja. Zemes cenas ir atkarīgas no reģiona, reljefa, platības un attāluma no jūras. Turklāt galīgajā izmaksu tāmē jāiekļauj arī nodokļi un notāra un jurista pakalpojumi.