Prakse rāda, ka nekustamā īpašuma iegāde Vācijā ir ienesīgs ieguldījums. Neatkarīgi no darījuma noslēgšanas mērķa - savai dzīvesvietai vai kā ieguldījumam nākotnē - stabili augošās nekustamā īpašuma cenas Vācijā palīdzēs ātri kompensēt izmaksas. Šajā situācijā hipotēkas Vācijā 2021. gadā ir pievilcīgas ne tikai Vācijas pilsoņiem, bet arī ārzemniekiem, tostarp krieviem. Procentu likmes hipotēkām Vācijā šobrīd ir vienas no zemākajām mājokļu kredītu vēsturē valstī, un tas ir saistīts ar arvien pieaugošo pieprasījumu pēc mājokļiem.
Nekustamais īpašums Vācijā un hipotēkas
Pieprasījums pēc nekustamā īpašuma Vācijā pārsniedz piedāvājumu. Tirgū ir gandrīz neiespējami atrast jaunas ēkas pabeigtos projektos. Piedāvājumu vidū dominē dzīvokļi ēkās, kuru celtniecība ir tikai plānota vai tiks pabeigta 2-3 gadu laikā (ārpusplānojuma iegāde).
Nekustamo īpašumu cenu izplatība Vācijā ir liela: tās aug virzienā no valsts austrumiem uz rietumiem. Dārgākais mājoklis Bavārijā, Minhenē: no 4 tūkstošiem eiro par kvadrātmetru. Dzīvojamās platības izmaksas Berlīnes jaunbūvēs ir sākot no 2500 eiro par kvadrātmetru. Sekundārā mājokļa nekustamo īpašumu cenas sākas no 1500 eiro.
Cenu un nomas likmju pieaugums nekustamajiem īpašumiem Vācijā svārstās attiecīgi no 4 līdz 6 un no 2 līdz 3%, atkarībā no federālās zemes.
Mājokļa vai komerctelpu iegāde prasa diezgan ievērojamu summu. Vācijas bankas ir gatavas piedāvāt hipotekāro kredītu ne tikai Vācijas pilsoņiem, bet arī valsts nerezidentiem: visu summu jau uzbūvēta nekustamā īpašuma iegādei vai vairākās daļās – nepabeigtas ēkas iegādes gadījumā, kā tas tiek būvēts.
Hipotēku procentu likmes Vācijā ir vienas no zemākajām Eiropā - no 0,8 līdz 2% Vācijas pilsoņiem, no 3 līdz 5% - ārzemniekiem.
Veic socioloģisko aptauju!
Hipotēkas ārzemniekiem: nosacījumi, noteikumi un likmes
Ārvalstu pilsoņiem ir iespēja Vācijā ņemt kredītus un iegādāties dzīvokli uz hipotēkas.
Uzziniet, kā saņemt aizdevumu Vācijā 2021. gadā.
Vācijas bankas apmierina klientu no ārvalstīm, gan fizisko, gan juridisko personu vajadzības, īpaši, ja darījuma summa pārsniedz 100 tūkstošus eiro.
Kredīta nosacījumi var būt individuāli katram klientam. Līgumā tiek ņemti vērā vairāki faktori: pircēja maksātspēja, pirmās iemaksas apmērs, klienta kredītvēsture, dzīvokļa stāvoklis un atrašanās vieta.
Pirmo hipotēku ārvalsts pilsonim Vācijā iegūt ir grūtāk nekā nākamās. Reģistrējot to, jāmaksā no 40 līdz 50% no kopējām izmaksām.
Ja klients vēlas palielināt summu, tad banka, kā likums, sanāk pusceļā un procentu likme šajā gadījumā tiks samazināta. Ar turpmākām hipotēkas reģistrācijām pirmā iemaksa vairs var nebūt nepieciešama vai tā nedrīkst būt lielāka par 20% no īpašuma kopējās vērtības.
Starp citiem Vācijas banku nosacījumiem klientam visizplatītākie ir:
- vairāk nekā divus gadus atvērta konta klātbūtne bankā Vācijā, kurā klients regulāri iemaksāja naudas līdzekļus;
- klienta vecums - no 21 līdz 65 gadiem;
- ienākumu apliecinājums Vācijas Federatīvās Republikas teritorijā (tai skaitā no nekustamā īpašuma nomas). Hipotēkas ārzemniekiem Vācijā kļūs pieejamas, iesniedzot bankā izziņu par ienākumiem par pēdējiem sešiem mēnešiem, no uzņēmējiem - kontu izrakstus par pēdējiem diviem gadiem;
- alimentu, kredītu maksājumu pieejamības apstiprinājuma sniegšana. Saskaņā ar Vācijas tiesību aktiem kredīta atmaksa nedrīkst pārsniegt 35% no klienta ikmēneša ienākumiem.
Ar nekustamā īpašuma tirgus stāvokli dažādās Vācijas pilsētās par īri un visiem ar šo tēmu saistītajiem jautājumiem varat iepazīties sadaļā "Nekustamie īpašumi".
Aizdevuma termiņš ir no pieciem līdz trīsdesmit gadiem. Jāatceras, ka saskaņā ar Vācijas likumiem nekustamais īpašums paliek bankas rīcībā līdz hipotēkas pilnīgai atmaksai.
Kā ņemt hipotēku ārvalstu pilsonim
Lemjot par sadarbību ar vienu vai otru banku Vācijā, ir vērts padomāt par Vācijas banku stabilitāti, godīgumu un godprātību: viss tiek skrupulozi aprēķināts, ņemtas vērā visas iespējamās nianses. Vācijā nevarēs steidzami dabūt hipotekāro kredītu. Hipotekārā kredīta saņemšana ir nesteidzīgs vairāku posmu process, kura laikā jāizvēlas labākais variants.
Pirmais solis: analizējiet priekšlikumus
Labvēlīgāku aizdevuma nosacījumu meklēšana paredz aktīvu Vācijas banku sektorā esošās konkurences izmantošanu. Šādā situācijā pareizāk būtu neslinkot, aprobežojoties ar divām vai trim bankām, bet atrast laiku 10 līdz 15 iestāžu apmeklējumam. Tas ievērojami palielinās iespējamību, ka tiks atrasts piemērotākais variants.
Tātad starp bankām saņemtajiem priekšlikumiem būs arī izdevīgāki, ko var minēt saziņā ar citu struktūru pārstāvjiem. Šādā situācijā dažas bankas var piekrist klientam izdevīgākiem nosacījumiem: nedaudz pazemināt procentu likmi, piedāvāt citus bonusus (bezmaksas atmaksas likmes maiņa un citus), lai apietu konkurentu.
Analizējot piedāvājumus, jums jāzina, ka Vācijā bankas izsniedz aizdevumus atmaksai vai mūža rentes kredītus ar procentu likmēm uz 5, 10, 15, 20 gadiem (katrs jauns pieci gadi rada pieaugumu par 0,5%). Tas nozīmē, ka neatkarīgi no tā, kad tiek veikti maksājumi – aizdevuma sākumā vai beigās, to summas būs nemainīgas.
Analizējot piedāvājumus, jāpievērš uzmanība īpašuma īpašībām. Par tiem pirmām kārtām interesēs Banka, izvērtējot savus riskus. Ar zemu kredīta likmi var rēķināties, kad tiek samazināti bankas riski, piemēram, ja iegādātais objekts:
- Nesen uzcelta - Vācijā ēkām simts gadu garantija;
- atrodas ekoloģijas ziņā labā vietā, tuvums pilsētas centram, loģistika;
- paredzēts pasīvo ienākumu gūšanai - telpas tiks izīrētas.
Populārākie veidi, kā atrast nekustamo īpašumu Vācijā:
- nekustamā īpašuma firmas. Uzņēmumu, kas pārdod nekustamo īpašumu, adreses var iegūt Vācijas Federatīvās Republikas informācijas un uzziņu portāla mājaslapā;
- specializētās tīmekļa vietnes: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- izsoles;
- brokeri un privātie sludinājumi.
Piedāvājumu vidū vispieejamākās cenas ir tā sauktajām rindu mājām (Reihehäuser) un pilsētas dzīvokļiem (Eigentumswohnung). Augstākas cenas divģimeņu mājām (Doppelhaus) un savrupmājām (Einfamilienhaus). Pērkot telpas vecā mājā (Altbauhauser), neskatoties uz senatnes garu un, kā likums, atrašanās vietu pilsētas centrālajos rajonos, var būt daži trūkumi: vecas un problemātiskas komunikācijas, komforta trūkums. Jāpatur prātā, ka, pērkot dzīvokli, kas tiek izīrēts, būs grūti paaugstināt maksājumu vai izlikt īrniekus pirms līguma termiņa beigām.
Otrais solis: nepieciešamo dokumentu sagatavošana
Piesakoties aizdevumam, jāpievieno vairāki dokumenti. Personai jāiesniedz:
- starptautiskā pase un iekšējā pase (kā arī to kopijas);
- anketa (Selbstauskunft);
- bankas izraksts, kas apliecina sākumkapitāla esamību;
- apliecinoši dokumenti no bankas par pēdējo trīs mēnešu algas apmēru;
- nodokļu deklarācija;
- īpašuma apraksts;
- objekta vērtības neatkarīga novērtējuma rezultāti.
Juridiskai personai būs nepieciešams:
- nodokļu deklarācija;
- bilance uz diviem gadiem;
- pašreizējā ražošanas un uzņēmējdarbības ekonomiskā analīze (BWA);
- īpašuma apraksts.
Nepieciešamo dokumentu saraksts nav galīgs un var atšķirties atkarībā no bankas prasībām.
Trešais solis: bankas konta atvēršana un tā papildināšana
Maksājumu par nekustamo īpašumu Vācijā var veikt tikai ar bankas starpniecību, tostarp caur Sberbank of Russia - ar bankas pārskaitījumu. Lai saņemtu hipotēku, ārvalstu pilsonim ir jābūt/jāatver konts Vācijas bankā. Tam nepieciešama klienta personīga klātbūtne ("pasta leģitimācija" attiecas tikai uz Vācijas pilsoņiem).
Lai atvērtu kontu, jums būs nepieciešami starptautiskās pases un iekšējās civilās pases oriģināli un kopijas, reģistrācija un aizpildītas bankas veidlapas. Dažas bankas var pieprasīt atsauci-rekomendāciju, jo Vācijā tās cenšas tikt galā ar "tīru" kapitālu.
Konts tiek atvērts eiro un tiek noslēgts atbilstošs līgums. Jūs varat iemaksāt naudu jaunā kontā tā atvēršanas dienā.
Ceturtais solis: līguma noslēgšana
Pēc vienošanās par visiem nosacījumiem ir kārta noslēgt līgumu par hipotekārā kredīta saņemšanu. Juridiskais pamats tam ir Vācijas Civilkodekss (601.–610. punkts) un Hipotēku banku likums (14.–16., 19. punkts).
Hipotekārās kreditēšanas līgumā jābūt informācijai:
- par sniegtā aizdevuma summu: aizdevuma summu un no tās ieturētos procentus par aizņēmumu un citām izmaksām;
- par hipotēkas nodrošināšanas nosacījumiem un nepieciešamajiem maksājumiem: aizdevuma procentu maksāšanas sākumu, samaksas laiku, ikmēneša iemaksu apmēru, procentu likmes daļu aprēķinu un iemaksas atmaksai. aizdevuma iestāde;
- par hipotēkas dzēšanas veidu;
- atbilstība hipotēkas saņemšanas nosacījumiem - ieraksts zemesgrāmatā, apliecinājums aizņēmēja maksātspējai, apdrošināšanas līguma slēgšana;
- par līguma izbeigšanu: pušu rīcība pēc termiņa beigām, nosacījumi kredīta pagarināšanai no bankas puses, sekas kredītņēmējam maksājuma kavējuma gadījumā, līguma laušanas nosacījumi.
Noteikumi hipotēkas reģistrācijai Vācijā
Aizdevuma noformēšana notiek mēneša vai ilgāka laika periodā. Pirmajā posmā jums ir jāsagatavo nepieciešamie dokumenti reģistrācijai, kas aizņem apmēram divas nedēļas. Tajā pašā laikā ir vērts tuvāk iepazīt piedāvājuma tirgu.
Tad jums personīgi (ārzemniekiem šis nosacījums ir obligāts) jāapmeklē vairākas bankas un jāiepazīstas ar nosacījumiem un procentu likmēm, jāpiesakās hipotēkai - tas var ilgt no divām līdz četrām dienām vai vairāk.
Lēmuma par hipotekārā kredīta izsniegšanu rezultātu gaidīšana pēc provizoriskām pārrunām ar vairākām bankām var ilgt līdz 4 nedēļām. Pēdējā posmā būs jāizvēlas izdevīgākais piedāvājums, jāatver konts un jāveic iemaksa izvēlētajā bankā.
Papildus izmaksas pērkot nekustamo īpašumu Vācijā
Ikvienam, kurš gatavojas pirkt mājokli uz kredīta Vācijā, jārēķinās ar nepieciešamību papildus norunātajai cenai radīt papildu izmaksas. Pirmkārt, jaunais īpašnieks jāieraksta zemesgrāmatā (Grundbuchauszug). Lai to izdarītu, ir jāmaksā nekustamā īpašuma nodoklis.
Nodokļa likme pirkuma cenai atkarībā no pirkuma objekta atrašanās vietas var svārstīties no 3,5% (Saksija) līdz 6,5% (Ziemeļreina-Vestfālene). Vācijas tiesību akti pieprasa, lai šis nodoklis būtu solidāri jāmaksā pircējam un pārdevējam.
Turklāt pircējs maksā par:
- īpašuma tiesību pārreģistrācija - no 0,5 līdz 1% no pirkuma summas;
- notāra pakalpojumi - no 1,5 līdz 3%;
- brokera/māklera komisija - no 3 līdz 6% (dažkārt kopā ar pārdevēju). Lēti objekti tiek apmaksāti pēc fiksētām likmēm no 1500 līdz 5 tūkstošiem eiro;
- citi izdevumi (reģistrācijai, zemesgrāmatas izrakstu noformēšanai, bankas konta uzturēšanai 150 eiro gadā).
Hipotekārā kredīta reģistrācija ir saistīta arī ar papildu izmaksām:
- 1% no aizdevuma summas (reģistrācijai);
- samaksa par objekta neatkarīgu novērtējumu - 1–2 tūkstoši eiro;
- Due Diligence (objekta audits) - no 0,5 līdz 1,5% no tā vērtības.
Vairāk par nodokļiem, pērkot nekustamo īpašumu Vācijā, lasiet šeit.
Hipotekārā kredīta atmaksa Vācijā
Hipotēkas pirmstermiņa atmaksa bankai nav izdevīga – tā zaudē peļņu. Taču konkurences apstākļos banku iestādēm ir jābūt elastīgām. Šī iemesla dēļ Vācijas bankas klientiem piedāvā pirmstermiņa atmaksas iespējas. Līgumā ir iekļauts attiecīgs pants, piemēram, katru gadu papildus mūža rentes maksājumiem atmaksāt 10% no aizdevuma ķermeņa.
Rate, Zinsen un Tilgung: kas tie ir
Hipotekārā kredīta mūža rentes maksājumu aprēķināšanas shēma ir pārskatāma: kopējais gada maksājums (Likme) sastāv no divām summām: Zinsen - bankas procenti no aizdevuma summas un Tilgung - aizdevuma daļas gada procenti.
Šo summu dalot ar 12 (pēc mēnešu skaita), var aprēķināt ikmēneša izdevumus. Mūža rentes maksājuma lielums nemainās: tā ietvaros Zinsen pastāvīgi samazinās, bet Tilgung palielinās.
Tipisks Vācijas hipotekārās kreditēšanas modelis izskatās šādi:
- klients ar iespēju noguldīt 600 eiro mēnesī kā maksājums ņem kredītu 100 tūkstošus eiro uz desmit gadiem.
- Banka noteikusi maksājuma likmi 3,22% gadā (3220 eiro) ar ikmēneša maksājumu 268 eiro un 33 centus.
- Šajā gadījumā aizdevuma ķermeņa atmaksai paliek 331 eiro 67 centi mēnesī jeb aptuveni 4 tūkstoši eiro gadā (kas sastādīs 4% Tilgung).
- Vācijas bankas cenšas samazināt Tilgung (piedāvājums 1%), un, ja klients turpina šo rādītāju palielināt, tās palielina procentu likmi, tādējādi "sodot" aizņēmēju.
Sondertilgung - iespēja ātri atmaksāt aizdevuma ķermeni
Ārvalstu pilsoņi, kuri Vācijā ņēmuši hipotēku nekustamā īpašuma iegādei, var samazināt kopējos kredīta maksājumus. Lielā konkurence liek lielākajai daļai hipotēku banku piedāvāt saviem klientiem šādu iespēju. Lai to izdarītu, slēdzot līgumu, tajā jāiekļauj klauzula par Sondertilgung-Möglichkeiten.
Šis punkts dod jums tiesības uz ikgadēju neplānotu aizdevuma daļas atmaksu. Pirms līguma parakstīšanas tajā jāiekļauj šādas atmaksas procents – maksāt līdz 3 un vairāk procentiem no aizdevuma summas.
Viss atkarīgs no tā, kā risināt sarunas. Izmantojot pareizo pieeju, jūs varat palielināt šādu maksājumu lielumu līdz 5-7%. Bet šī summa nav nepieciešama: jūs varat veikt mazākus noguldījumus vai nepelnīt vispār, bet, kad parādās papildu peļņa vai brīvais kapitāls, to var izmantot parāda dzēšanai bez soda sankcijām.
Summējot
Vācijas hipotēku bankas aktīvi izsniedz aizdevumus ne tikai Vācijas pilsoņiem, bet arī ārzemniekiem. Viens no populārākajiem nekustamā īpašuma iegādes mehānismiem šeit joprojām ir hipotēkas.
Vācija ir viena no trim Eiropas valstīm ar zemākajām procentu likmēm. Priekšroka tiek dota mūža rentes hipotēkām ar fiksētiem ikmēneša maksājumiem.
Ārzemnieki, kuri iegādājas mājokli jaunās ēkās īrēšanai vai sev, visticamāk, saņems hipotēku. 2021. gadā Krievijas pilsonim nav šķēršļu ņemt hipotēku Vācijā.
Galvenie nosacījumi, ko bankas izvirza ārzemniekiem hipotēkas saņemšanai, ir "netīrā" kapitāla neesamība un risku minimizēšana. Tajā pašā laikā hipotēku bankas gūst labumu (kopš 1900. gada neviena šāda banka nav bankrotējusi), un kredītņēmējiem ir jāmaksā gadu desmitiem.
