Mājokļa iegāde ārzemēs ir nozīmīgs notikums katra investora dzīvē. Taču pēc darījuma noslēgšanas jaunā īpašnieka apgrūtinājumi nemazināsies. Gluži pretēji, turpmāk viņam būs jārūpējas par savu pirkumu, ņemot vērā vietējos likumus un noteikumus. Šeit ir noderīgi izveidot personīgo pārstāvi, kas pasargās jūs no grūtībām saistībā ar īpašuma pārņemšanu un palīdzēs iegūt maksimālu labumu no tā izīrēšanas īrniekiem. Ikvienam, kurš šeit plāno iegādāties noteiktu kvadrātmetru apjomu, ir jāizpēta, uz kādiem principiem Vācijā balstās īpašumu apsaimniekošana.
Uzticības pārvaldība: kas slēpjas aiz koncepcijas
Tāds termins kā "uzticēšanās" tiek lietots noteiktās aprindās lielākajā daļā pasaules valstu. Katrā ziņā attīstīto valstu likumdošana ar to noteikti darbosies, runājot par daļas nekustamā īpašuma īpašnieka tiesību nodošanu citai personai. Visbiežāk šo tiesību loks attiecas uz visām darbībām ar to, izņemot atsavināšanas procedūru. Pilnvarotajai personai šādas pilnvaras nav piešķirtas.
Nepieciešamība pēc apsaimniekošanas rodas tādēļ, ka ārvalsts pilsonis nevar visu laiku uzturēties valstī, kurā atrodas viņa māja. Katrā ziņā Vācijas valstī iestāšanās īpašumā fakts nedod iespēju iegūt uzturēšanās atļauju. Jā, tas raksturo īpašnieku no izdevīguma puses, bet nenodrošina dzīvesvietu.
Laimīgais ārzemju nekustamo īpašumu īpašnieks, uzturoties mītnes zemē, nevarēs sekot līdzi savlaicīgai komunālo maksājumu samaksai, īrnieku līdzekļu iemaksai īres kontā, kā arī sekot līdzi rūpīgai rīcībai ar dzīvokli. veselums. To visu uzņemas oficiālais pārstāvis.
Tādējādi uzticamajam uzņēmumam būs:
- veikt saraksti ar visām ar dzīvojamo objektu saistītajām pusēm - īrniekiem, īpašniekiem, komunālajiem pakalpojumiem, vietējām izpildinstitūcijām;
- veikt visus saistītos maksājumus, uzraudzīt maksājumus saskaņā ar nomas līgumu;
- sniedz īpašniekam pārskatu par visiem finanšu darījumiem;
- pieņemt sūdzības no īrniekiem;
- saņemt pastu;
- nodrošināt telpu remontu (samaksa par materiāliem un darbu tiek maksāta atsevišķi);
- nepieciešamības gadījumā meklēt jaunus īrniekus.
No tā izriet, ka pilnvarotais pārstāvis risina visus tehniskos un ekonomiskos jautājumus, kas saistīti ar nekustamā īpašuma pārvaldīšanu, kā to darītu pats īpašnieks, ja viņam būtu iespēja pastāvīgi atrasties vienā teritorijā ar savu īpašumu.
Kas jāņem vērā, izvēloties pirkuma preci
Ja 2021. gads jums ir atzīmēts ar ārzemju īpašuma iegādi, neaizmirstiet, ka par veiksmīgu darījumu var uzskatīt ne tikai tad, kad pie jums padodas kaut kas par labu cenu. Vairumā gadījumu nozīme ir pašam objektam. Pirms kaut ko izlemjat, apsveriet šādas īpašības:
- mājas vai dzīvokļa atrašanās vieta. Lielajās Vācijas pilsētās ir ļoti grūti iegūt nepieprasītu mājokli. Neatkarīgi no tā, ko nolemjat iegādāties tādās pilsētās kā Berlīne vai Minhene, jūs vienmēr varat iznomāt šo māju. To nevar teikt par laukiem.
- būvniecības kvalitāte. Neraugoties uz to, ka šajā valstī viss ir tik labi, iespēja nokļūt kādā nopostītā vai nekvalitatīvā objektā ir ļoti liela. Tas nozīmē, ka par pirkumu ir jānoskaidro viss: būvniecības datums, informācija par izmantotajiem materiāliem, ja iespējams, mājas infrastruktūra, fasāde un citi tehniskie parametri. Pievērsiet īpašu uzmanību jumtam, apkurei, sienām. Norādiet, cik sen tika veikts pēdējais remonts, kādas izmaiņas tika veiktas pēc būvniecības. Varbūt tika ietekmētas nesošās sienas vai tika izolēta grīda;
- pieprasītās vērtības atbilstība tirgum attiecīgajā reģionā. Ļoti bieži tas tiek pārspīlēts, kas ir iepriekšējo īpašnieku personīga kaprīze;
- rūpīgi izpētiet telpu īpašnieku sanāksmju secinājumus. Dažreiz tajos var būt ļoti noderīga informācija;
- analizēt komunālo pakalpojumu rēķinus. Ir svarīgi, cik regulāri tie tika noguldīti, vai tika iekasēta pārmaksa. Ja šāds fakts ir noticis, jums ir jānoskaidro, kāpēc. Var izrādīties, ka iepriekšējie īpašnieki šajā jautājumā ir tiesvedības stadijā;
- precizēt, cik cilvēkiem pārdošanas brīdī pieder īpašums.
Pirms darījuma dienas jums nevajadzētu būt ne mazākajām šaubām par pirkumu.
Kādi pienākumi tiek uzticēti pārvaldības sabiedrībai
Pircēja kā investora galvenais mērķis ir gūt maksimālu labumu no pirkuma. Diezgan loģiski, ka gribētos atrast īrniekus, kuri regulāri maksātu īri, rūpīgi izmantotu viņiem uzticēto īpašumu un netraucētu saimniekam visādos sīkumos. Šajā sakarā būs svarīgi saprast, kādus tieši uzdevumus varat uzticēt savam pārstāvim Vācijā.
Komerciālie aspekti
Pirmkārt, pievērsīsimies komerciālajām niansēm, kuras starpnieks uzņemas:
- Bankas konta atvēršana. Dažreiz principāls atļauj izmantot esošu kontu, kurā pārvaldības sabiedrība varēs veikt visus darījumus tiešsaistē. Tajā pašā laikā pilnvarnieks tikai pārvalda nomas kontu, neiegūstot tiesības par to saņemtos līdzekļus izmantot savām vajadzībām.
- Īres maksājumu saņemšanas kontrole.
- Brīdinājumu nosūtīšana īrniekiem, ja viņi nav savlaicīgi samaksājuši par izmitināšanu.
- Visu kārtējo izdevumu apmaksa: nodokļi, kredīti, dažādi pakalpojumi. Norēķini tiek veikti no īres konta, ja ir pieejami visi nepieciešamie dokumenti un nauda.
- Ikgadējā komunālo pakalpojumu patēriņa pārrēķina veikšana pilnvarotajās organizācijās - ūdens, gāze, apkure, elektrība.
- Ikgadēja ekspluatācijas izmaksu saskaņošana ar īrniekiem.
- Atskaišu sniegšana par visiem maksājumiem.
- Kvītu izsekošana un ķīlu glabāšana apmaksai par izmitināšanas fondu.
- Ziņojumu sniegšana īpašuma īpašniekam, ja rēķinā ir notikušas izmaiņas.
- Gada pārskats izīrētājam par naudas līdzekļu kustību īres kontā.
Tehnisku problēmu risinājums
Papildus finanšu jautājumiem pārvaldības sabiedrība uzņemas visu tehnisko jautājumu risināšanu, ar kuriem neizbēgami jāsaskaras, strādājot ar ēkām un būvēm. Īpašnieks var paļauties uz palīdzību šādos gadījumos:
- Dažādu virzienu, gan plānveida, gan neplānotu remontdarbu organizēšana un realizācija. Tas var būt novecojušu vai nolietotu sakaru sistēmu vai pašas ēkas daļu atjauninājums. Tas ietver arī remontdarbus, kas bija nepieciešami avārijas dēļ.
- Nepieciešamo pasākumu veikšana patērēto resursu taupīšanai un optimizēšanai.
Šis pienākumu saraksts nav pilnīgs. Tas būs atkarīgs no īpašuma īpašnieka personiskajām prasībām un no paša objekta īpašībām.
Juridiskie un reprezentatīvie jautājumi
Par grūtāko var uzskatīt juridisko sfēru, kas ietekmē attiecības ar svešas valsts likumiem. Bez atbilstošām vācu valodas zināšanām, pieredzes un pārvaldīšanas dzīvojamās vai komerctelpas īpašnieks var nonākt sev visai neizdevīgā situācijā.Galu galā Vācijas Federatīvās Republikas tiesību aktos var būt daudz nepilnību, kuras var apiet tikai cilvēks, kurš tos labi zina. Tātad no juridiskā viedokļa pārvaldības sabiedrībai būs jārisina šādi jautājumi:
- Pārstāvēt īpašnieka intereses visās valsts struktūrās un citās struktūrās, kas saistītas ar nekustamā īpašuma īpašumtiesību jautājumu.
- Veiciet sarunas ar trešajām pusēm un īrniekiem, lai optimizētu īpašuma pārvaldību
- Informēt īrniekus par īres maksas paaugstināšanu pēc saskaņošanas ar īpašnieku.
- Noslēdziet un pārtrauciet nomas līgumus mājas īpašnieka vārdā.
- Veikt korespondenci un glabāt visu saraksti saistībā ar uzticēto objektu. Sniedziet īpašniekam saņemto vēstuļu un paziņojumu kopijas.
- Strādājiet ar apdrošinātājiem, ja rodas apdrošināšanas gadījumi.
- Sazinieties ar juristiem, kad ir nepieciešama viņu iejaukšanās.
Šis saraksts arī nav galīgs. Pilns saraksts būs saistīts ar ēkas īpašībām un tās stāvokli.
Kā pārliecināties, ka savu īpašumu uzticat profesionāļiem
Ņemot vērā to jautājumu svarīgumu, kas būs jāuztic nepiederošām personām, ir diezgan loģiski pieņemt, ka īpašuma īpašnieka galvenā rūpe ir pareiza apsaimniekošanas uzņēmuma izvēle. Un šeit ir svarīgi atcerēties dažus punktus:
- vairumā gadījumu īpašuma pārvaldīšanas pakalpojumu sniedz nekustamā īpašuma aģentūra, ar kuras starpniecību veicat pirkumu. Šis ir viens no pēcpārdošanas pakalpojumiem, ko sniedz tālākpārdevēji.
- ja mēs runājam par ēku, kas paredzēta uzņēmējdarbībai, tas ir, par komerciālo nekustamo īpašumu, tad parasti īpašnieks pats uzņemas atbildību par tās apsaimniekošanu. Tas ir izdevīgāk, lētāk un uzticamāk. Ja tomēr ir nepieciešams nolīgt uzticamu personu, šajā gadījumā īpašniekam ir tiesības patstāvīgi izlemt, kam viņš dos priekšroku.
- dzīvokļa pirkšanas gadījumā lietas ir nedaudz savādākas. Tas ir saistīts ar faktu, ka tiek iegādāta tikai daļa no ēkas. Līdz ar to pilnvarnieka izvēli būs iespējams ietekmēt tikai pastarpināti. Parasti to nosaka balsojums īpašnieku kopsapulcē.
Tātad, kā nodot savu īpašumu drošās rokās? Viens ir skaidrs – jums ir nepieciešama organizācija ar izcilu reputāciju. Vispirms norādiet, cik objektu jau ir jūs interesējošā starpnieka aprūpē.
Lai pārliecinātos, ka jūsu īpašums nonāk profesionāļu rokās, jautājiet viņiem to klientu kontaktus, ar kuriem viņi jau sadarbojas.
Īpašu uzmanību pievērsiet izmaksām, kas saistītas ar starpnieka pakalpojumu apmaksu. Tam nevajadzētu pārāk atšķirties no tā, kas pašlaik pastāv Vācijas tirgū. Lai to izdarītu, uzraugiet situāciju un uzziniet, cik citi uzņēmumi novērtē savu darbu.
Vēl viens aspekts ir līguma nosacījumi. Uzņēmumi, kas savus pienākumus neveic pārāk apzinīgi, mēdz parakstīt dokumentu bez tiesībām pārtraukt attiecības. Šāda veida kompanjons noteikti nav priekš jums.
Dodiet priekšroku tiem, kas atļauj lauzt līgumu viena mēneša laikā. Šajā gadījumā uzņēmums būs ieinteresēts jūs paturēt. Bet, ja līgums tiek noslēgts uz ilgu laiku, neviens neriskē tikt atlaists par nekvalitatīvu darbu, un jūs tikai iegūsit jaunas problēmas, nevis tās risināsiet.
Nesteidzieties noskaidrot, ko tieši uzņēmums dara. Tātad, teiksim, Bavārijā ir aptuveni 80 biroju, kas sniedz pakalpojumus šajā jomā. Taču lielākā daļa no tiem veic daudzvirzienu darbības, vienlaikus nodarbojas ar nekustamo īpašumu, tūrismu un automašīnu nomu.
Ārvalstu investoram piemērotāks ir uzņēmums ar šauru specializāciju. Tā ir garantija, ka viņa vairāk pārzina jūs interesējošo tirgu.
Un vēl viens svarīgs punkts ir jūsu izvēlētā starpnieka dalība specializētās organizācijās, proti, Pārvaldes firmu asociācijā un Patērētāju tiesību aizsardzības biedrībā.
Rezultāti
Iegādājoties nekustamo īpašumu ārzemēs, esiet gatavi tam, ka jums būs nepieciešams starpnieks, kurš parūpēsies par jūsu pirkuma objektu. Vācijā šādu pakalpojumu sniedz pārvaldības sabiedrības. Bet, pirms noslēdzat līgumu ar kādu no viņiem, ņemiet vērā šādus punktus:
- profesionāls starpnieks rūpējas par visiem aktuālajiem uzdevumiem - juridiskiem, tehniskiem, finansiāliem;
- pilnvarotā persona saskaņā ar noslēgto līgumu saņem tiesības īpašnieka vārdā risināt visus jautājumus, izņemot īpašuma atsavināšanu;
- Izvēloties speciālistus, lūdziet sniegt ieteikumus, izpētiet viņu darba vēsturi, pārliecinieties, ka viņi ir specializētu asociāciju biedri.
Taču tas, vai varēsiet patstāvīgi izvēlēties, kam uzticēt pirkumu, būs atkarīgs no objekta veida un jūsu īpašumtiesību daļas tajā.
