Ieķīlāta nekustamā īpašuma pirkšana no bankas Spānijā

Spānijas nekustamā īpašuma tirgus īpatnība ir īpaša segmenta klātbūtne, kuru kontrolē vietējās finanšu institūcijas. Tie ir konfiscēti un ieķīlāti nekustamie īpašumi, kas tika arestēti nemaksātājiem kā parāda atmaksa. Šāda mājokļa iegāde tiek uzskatīta par visrentablāko naudas ieguldījumu. Kā iegādāties īpašumu no bankas Spānijā, mēs apsvērsim tālāk.

Kas ir Spānijas hipotēkas īpašums

Kā minēts iepriekš, nekustamais īpašums no bankas ir ķīla, kas arestēts no parādniekiem par aizdevumiem, lai segtu parādsaistības. No kurienes šāds segments parādījās tirgū? Lieta tāda, ka pirmskrīzes laikos būvniecības nozare valstī attīstījās strauji. Spānijas mājokļi bija pieprasīti, katru dienu tika noslēgts liels pirkšanas-pārdošanas darījumu skaits, tika izsniegti daudzi hipotekārie kredīti.

Krīzes viļņi, kas aptvēra Eiropas Savienību, izraisīja finanšu tirgu sabrukumu, bezdarbnieku skaita pieaugumu, kas nozīmēja kredītu nemaksātāju skaita pieaugumu. Kā kompensāciju par nodarītajiem zaudējumiem bankas sāka arestēt ķīlu no aizņēmējiem un pārdot tos par samazinātu cenu. Tā kā parādnieku bija daudz, arestēto priekšmetu skaits veicināja visa tirgus segmenta izveidi.

Šobrīd pārdošanā tiek izlikti ne tikai dzīvokļi otrreizējā tirgū, bet arī jauni dzīvokļi, jo daudzi aizdevumi tika izsniegti būvniecības stadijā esošiem dzīvojamiem kompleksiem.

Lielākajai daļai Spānijas banku personāla tabulā jau ir sava nekustamā īpašuma nodaļa, kas nodarbojas ar arestētā īpašuma pārdošanu.

Detalizēti izpētīt mājokļa iegādes kārtību šajā valstī un ne tikai no bankām palīdzēs rakstā "Pērciet īpašumu Spānijā".

Ieķīlāta nekustamā īpašuma priekšrocības un trūkumi Spānijā

Pirms ieķīlāta īpašuma iegādes jāizsver visi šāda darījuma plusi un mīnusi. Ņemsim vērā šāda pirkuma priekšrocības:

• Samazinātas objektu izmaksas. Šāds nekustamais īpašums tiek pārdots ar atlaidi 30-40% no sākotnējās cenas. Dažreiz atlaide sasniedz 80%.
• Lielākās daļas banku finansējums ieķīlāta nekustamā īpašuma iegādei, tas ir, hipotekārā kredīta reģistrācijai pircējam. Sakarā ar to finanšu iestāde ne tikai pārdod arestētos dzīvokļus, bet arī nodrošina pilnu naudas atmaksu nemaksāšanas gadījumā, jo šādu mājokļu izmaksas dažu gadu laikā ievērojami pieaugs.
• Kaulēšanās iespēja. Neskatoties uz to, ka pārdevējs ir kredītiestāde, kaulēšanos par izmaksu samazināšanu neviens neatcēla. Ir iespējams iegādāties mājokli par zemām izmaksām, pat ņemot vērā nepieciešamību pēc remonta. Sākotnējās cenas, kas tiek publicētas, parasti ir nedaudz augstākas par tām, par kurām banka ir gatava īpašumu pārdot.

Ir svarīgi apzināties šādas iegādes trūkumus. Esošo mīnusu izvērtējums ļaus izlemt, vai vispār ir vērts iesaistīties ar banku nekustamo īpašumu. Darījuma negatīvie aspekti ir šādi:

• Gandrīz visiem banku nekustamajiem īpašumiem nepieciešama renovācija, visbiežāk kapitālā apdare. Tas ir viens no mājokļa izmaksu samazinājuma iemesliem.
• Bieži vien 100% pirkuma finansēšana no bankas nozīmē aizdevuma likmes pieaugumu.
• Pārdodot nekustamo īpašumu hipotēkā, banka ir gatava darījumam tikai ar nosacījumu, ka klients dabū kredītu tās sienās, lai gan nosacījumi citā kredītiestādē var būt izdevīgāki.
• Jaunajam īpašniekam būs jāatbild par esošajiem komunālo maksājumu parādiem. Kad ķīlas priekšmets tiek arestēts, visi personiskie konti ir jāanulē, taču praksē tas ne vienmēr notiek.
• Iespēja iegādāties nekustamo īpašumu tikai saglabājot tā juridisko statusu. Piemēram, ja tas ir dzīvoklis, to var izmantot tikai kā dzīvojamo telpu. Lai nenonāktu bardakā, darījuma laikā rūpīgi jāizpēta pirkuma-pārdošanas līguma nosacījumi.

Kam jums jāpievērš uzmanība

Pirms iegādāties dzīvokli bankā, ieteicams noskaidrot:

• Vai telpu tehniskais stāvoklis atbilst valsts standartiem?
• Vai ir parāds par komunālajiem maksājumiem.
• Sniegto komunālo pakalpojumu kvalitāte, esošās problēmas ar ūdens piegādi, elektrību u.c.
• Vai iepriekšējais īpašnieks iesaistījās strīdos par mājokļa rekonstrukciju vai pārbūvi. Ja šādi strīdi ir bijuši, jātiek skaidrībā, vai tie ir pabeigti, kam par labu. Lieta tāda, ka, pērkot dzīvojamo platību, jaunajam īpašniekam būs jārisina visas esošās nesaskaņas ar valsts iestādēm.

Kur iegādāties īpašumu ar ķīlu

Ir vairāki veidi, kā meklēt ieķīlāto nekustamo īpašumu. Pirmkārt, jums vajadzētu tieši sazināties ar nekustamā īpašuma aģentūru vai doties uz tās vietni. Taču papildus aģentūru portāliem Spānijā ir resursi, kur nav saites uz konkrētu nekustamā īpašuma biroju. Tajos redzami objekti no lielpilsētu dzīvokļiem līdz mājām Grankanārijas salā. Ir arī privātpersonu sludinājumi.

Starp populārākajām vietnēm ir:

• www.idealista.com - tur ir vislielākais piedāvājumu skaits;
• www.fotocasa.es ir otra populārākā īpašumu meklēšanas vietne;
• www.habitaclia.com - pieprasīts katalāņu vidū, jo lielākā daļa reklāmu ir no Barselonas, Žironas un Taragonas.

Taču ne visur var atrast banku nekustamo īpašumu. Lai apskatītu visus finanšu iestāžu piedāvājumus, jāmeklē banku mājaslapas. Šeit ir daži no tiem:

• Santandera,
• Bancaria,
• BBVA,
• Banco Popular,
• IberCaja,
• LiberBank,
• LaCaixa,
• Cajamar,
• Bankia,
• Ваninter.

Varat arī sazināties ar bankas filiāli, kur var saņemt konsultācijas par tirgū pieejamajiem ieķīlātiem nekustamā īpašuma objektiem.

Ieķīlāta nekustamā īpašuma iegādes kārtība

Ieķīlāta nekustamā īpašuma iegādes procedūra Spānijā sastāv no šādām darbībām:

1. Meklējiet piemērotu objektu.
2. Bankas konta atvēršana.
3. Izvēlētā dzīvokļa rezervācija. Tā kā objekts ir jāizņem no pārdošanas, lai to neuzskatītu citi pircēji, jāiemaksā depozīts 5-10% apmērā no mājokļa izmaksām. Šī summa netiek atmaksāta, pieņemot lēmumu par darījuma atcelšanu.
4. Priekšlīguma par pirkumu-pārdošanu noslēgšana. Līgums kalpo kā garantija, ka darījums notiks noslēgto vienošanos ietvaros.
5. Iegūstot N.I.E. - ārzemnieka identifikācijas numurs. Bez tā neviens darījums Spānijā nav iespējams. Nepieciešams ne tikai iegādāties dzīvokli, bet arī iegādāties transportlīdzekli. Numuru var saņemt policijas iecirknī īpašuma iegādes vietā. Pieteikums N.I.E. norīkošanai tiek iesniegts personīgi, un dokumentu var saņemt arī pilnvarnieks. Ja pieteikuma iesniedzējs ir precējies, labāk ir izsniegt N.I.E. abiem laulātajiem uzreiz. Reģistrācijas procedūra ilgst 2-14 dienas.
6. Izmantojot aizņemtos līdzekļus, tiek izsniegta hipotēka.
7. Ja nav aizdevuma, varat nekavējoties turpināt darījuma notariālo apstiprināšanu. Notārs sagatavo pārdošanas līgumu un pārbauda objekta juridisko tīrību. Parasti tas aizņem 1-3 dienas, bet, pērkot būvniecības stadijā esošu īpašumu, termiņš var tikt palielināts.
8. Pārdošanas vekseļa parakstīšana. Darījuma puses ir pircējs un banka kā pārdevējs. Visam jānotiek notāra klātbūtnē. Ja pirkums tiek veikts par saviem līdzekļiem, šajā posmā notiek pilns maksājums. Darījums tiek slēgts eiro.
9. Reģistrācija nekustamo īpašumu reģistrā. Tas jādara pirmā mēneša laikā pēc iegādes. Lai reģistrētos nepieciešams:
   • pieteikties Spānijas īpašumu reģistrā (Registro de Propiedad);
   • aizpildiet īpašu veidlapu;
   • samaksāt nodevu par reģistrācijas darbībām (apmēram 2% no īpašuma vērtības);
   • iesniedz Propiedad reģistram maksājuma kvīti.

Process aizņem apmēram stundu. Pēc tam mēneša laikā īpašuma īpašniekam tiek izsniegta Nota Simple - īpašumtiesības apliecinošs dokuments.

Komerciālā nekustamā īpašuma objekta iegādes kārtība ir nedaudz atšķirīga. Vairāk par to varat lasīt rakstā "Komerciālie nekustamais īpašums Spānijā".

Dokumentu pakete

Katrā darījuma posmā būs nepieciešams noteikts dokumentu kopums. Tātad, lai iegūtu N.I.E, jums ir nepieciešams:

• anketu, kas aizpildīta divos eksemplāros (izsniedz policija);
• divas fotogrāfijas ar izmēriem 3 x 4 cm;
• visu ārzemju pases lapu kopijas (nepieciešama derīga vīza);
• provizoriskā pārdošanas līguma kopija;
• drošības naudas samaksu apliecinošu dokumentu;
• bankas izziņa par norēķinu konta esamību, kurā glabājas naudas līdzekļi pirkumam.

Notāram būs nepieciešams:

• pircēja pase;
• pircēja I.E;
• iepriekšēja vienošanās;
• bankas rekvizīti kā pārdevējam.

Piesakoties Spānijas īpašumu reģistrā, jums jāiesniedz:

• pase;
• parakstīts pārdošanas līgums;
• uz vietas noformējamu iesniegumu;
• nodokļu kvīts.

Reģistrējot hipotēku, dokumentu pakete būs lielāka.

Nekustamā īpašuma cenas

Hipotēku mājokļu cenas ir atkarīgas no vairākiem faktoriem: vai māja atrodas piekrastē, vai ir attīstīta infrastruktūra, vai objekts ir piemērots dzīvošanai. Turklāt tiek ņemts vērā atrašanās vietas reģions. Tūrisma zonās parasti nav tik daudz ķīlas nekustamo īpašumu un tas ir dārgāks.

Piemēram, Tenerifē vienistabas dzīvokļa vidējās izmaksas ir € 210 000, trīsistabu dzīvoklis ir € 390 000. Barselonā 1 istabas dzīvoklis vidēji maksās € 110 000, 2 istabu dzīvoklis - € 138 000, 3 istabu dzīvoklis - € 192 000. Madridē līdzīga platība (35-40 m2) maksā attiecīgi 100 000, 120 000 un 180 000 €. Torrevieja tiek uzskatīta par vienu no lētākajiem Spānijas rajoniem. Tur šādi dzīvokļi maksās 65 000, 75 000 un 90 000 eiro.

Palma de Maljorkas kūrortpilsētā 1-istabas dzīvokļa izmaksas vidēji būs € 115 000, 2-istabu - € 180 000. Par villu būs jāmaksā aptuveni € 1 miljons Dārgs nekustamais īpašums Ibizā. Piemēram, 3 istabu dzīvoklis maksās vidēji 750-800 tūkst.

Taču kūrortpilsēta Alikante piedāvā visai saudzīgas cenas. Vienistabas mājokli šeit var iegādāties par 120 000, bet divistabu - par 140-150 000. Sīkāk varat izpētīt mājokļa iegādes iespējas Spānijas kūrortos, izlasot rakstu "Nekustamais īpašums Spānijā pie jūras."

Nekustamā īpašuma nodokļi Spānijā

Jāpatur prātā, ka Spānijas nekustamo īpašumu iegāde ir saistīta ar nodokļu nomaksu. Tas attiecas uz valsts iedzīvotājiem un ārzemniekiem. Turklāt nodevas valsts kasē ieskaita abas darījuma puses - gan pircējs, gan pārdevējs. Nodrošinātais nekustamais īpašums nebija izņēmums.

Pirmkārt, pircējam ir jāmaksā PVN, bet tas attiecas tikai uz jaunu objektu iegādi. Nodokļa likme šobrīd ir 10%.

Pērkot mājokli otrreizējā tirgū, pircējs maksā nodokli par īpašumtiesību nodošanu. Tas jāizdara mēneša laikā pēc akta parakstīšanas, pretējā gadījumā īpašums netiks reģistrēts Īpašumu reģistrā.

2021. gadā nodokļa likme svārstās no 6 līdz 10% un ir atkarīga no reģiona.

Pārdevējam ir pienākums maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli un zemes pieauguma nodokli. Tēma sīkāk aplūkota rakstā "Īpašuma nodoklis Spānijā".

Spānijas ieķīlāta nekustamā īpašuma pārdošana

Svarīgs posms īpašuma pārdošanā ir objekta tirgus vērtības noteikšana. Par to pārdevējs pasūta un apmaksā profesionālu dzīvokļa, dzīvokļa vai villas novērtēšanu. Pēc tam varat sākt aktivitātes, lai atrastu potenciālo pircēju.

Tikai tiešajam īpašniekam vai pilnvarotajam ir tiesības pārdot nekustamo īpašumu. Pilnvarai darījumam jābūt notariāli apliecinātai.

Pēc pircēja atrašanas tiek sastādīts pārdošanas priekšlīgums un depozīta līgums. Īpašuma, uz kuru ir apgrūtinājums, pārdošana nav iespējama, tas ir jānoņem. Vairāk noderīgas informācijas atradīsiet izdevumā “Kā pārdot īpašumu Spānijā”.

FAQ

Vai tā ir taisnība, ka ieķīlātam nekustamajam īpašumam Spānijā nepieciešams kapitālais remonts?

Protams, to nevar teikt par visiem objektiem, bet lielākā daļa dzīvokļu un māju, kas nonāk ierindas pilsoņiem, ir bēdīgā stāvoklī. Tas ir viens no tirgus vērtības krituma iemesliem. Piemēram, Blanes kūrortā jūs varat iegādāties divu guļamistabu dzīvokli par 130 000 eiro, savukārt mājoklis lieliskā stāvoklī maksās 250 000 eiro.

Vai es varu saņemt uzturēšanās atļauju, pērkot nekustamo īpašumu?

Šis jautājums satrauc daudzus ārzemniekus, jo uzturēšanās atļauja ir pirmais solis ceļā uz pastāvīgās uzturēšanās atļaujas iegūšanu Spānijā. Atbilde ir jā, taču uzturēšanās atļauju var iegūt, tikai iegādājoties nekustamo īpašumu pusmiljona eiro vērtībā. Tajā pašā laikā ne tikai īpašniekam, bet arī viņa ģimenei būs tiesības uz pagaidu dzīvesvietu.

Vai ir iespējams kaulēties ar banku, pērkot dzīvokli ar hipotēku?

Iespējama īpašuma cenu samazināšana pēc vienošanās. Sākotnēji finanšu iestāde uzpūš vērtību tikai kaulēšanās dēļ. Turklāt banka ir ieinteresēta objekta ātrā pārdošanā. Pircēja neatlaidība ļaus viņam iegādāties mājokli, piemēram, Benidormā, tas ir, pirmajā jūras līnijā, par mazāk nekā 200 tūkstošiem eiro.

Secinājumus

Dažu pēdējo gadu laikā ieķīlāto dzīvokļu pārdošana ir kļuvusi par atsevišķu nekustamā īpašuma tirgus segmentu. Daudzas bankas savā valstī ir ieviesušas nekustamā īpašuma struktūras, jo pieprasījums pēc šādiem īpašumiem ir ārkārtīgi liels, īpaši ārzemnieku vidū. Kurš gan negrib pirkt māju kaut kur Valensijā ar 30-40% atlaidi no cenas?

Nodrošinājuma iegāde nav viegls, bet diezgan izpildāms uzdevums. Galvenais ir nepieciešamā daudzuma un procedūras pieejamība.