Spānijā notiek pakāpeniska nomas biznesa attīstība. To veicina ne tikai iespēja iegūt uzturēšanās atļauju nekustamā īpašuma iegādei no 500 tūkstošiem eiro, bet arī laba peļņa no mājokļa izīrēšanas tūristiem un pat pašiem spāņiem. Ja jūs interesē, kā izīrēt dzīvokli Spānijā, vispirms ir jāiepazīstas ar šāda veida uzņēmējdarbības juridiskajiem aspektiem un īpatnībām.
Cik izdevīgs ir nomas bizness Spānijā?
Kūrorta zonā esošie nekustamie īpašumi, kas tiek iegādāti galvenokārt ar mērķi to iznomāt tūristiem, biežāk ir pieprasīti vasaras periodā (brīvdienu sezonā tiek aizņemti ap 90% tūristu nekustamo īpašumu), plkst. pārējā gada laikā mājas un dzīvokļi pie krasta parasti ir tukši ... Neskatoties uz to, tūristu mītņu īre kūrorta zonā īpašniekam nodrošina vidēji aptuveni 5% rentabilitāti gadā, tāpēc īstermiņa nomas bizness, kas tiek organizēts piejūras rajonos, var būt diezgan ienesīgs.
Tikpat izdevīgi ir izīrēt nekustamo īpašumu ilgtermiņā. Lielajās pilsētās arvien pieaug pieprasījums pēc nomas īpašumiem.
No 2021. gada 27% jauniešu vecumā no 22 līdz 29 gadiem dod priekšroku mājokļa īrēšanai, nevis krāt naudu tās iegādei.
Turklāt Spānija kļūst par arvien populārāku valsti studentu vidū, kuri šeit ierodas apmaiņas programmās. Īpaši liels ārvalstu studentu pieplūdums ir vērojams Valensijas pilsētā.
Kādi ir īres veidi
Noma Spānijā, kā arī citās pasaules valstīs ir divu veidu: ilgtermiņa un īstermiņa. Izīrējot īpašumu ilgtermiņa nomai, saimnieks slēdz ar īrnieku līgumu, kas parasti ilgst 1 gadu.
Tajā pašā laikā Spānijas tiesību akti aizsargā īrnieku tik ļoti, ka, ja viņš vēlas to atjaunot pēc līguma termiņa beigām, ja nav pārliecinošu iemeslu līguma izbeigšanai, iznomātājam būs pienākums atjaunot īres līgumu līdz kopējam periodam. ir pieci gadi.
Ja īrnieks nevēlas atjaunot īres līgumu un plāno pamest dzīvokli, viņam par to jāinformē īpašuma īpašnieks ne vēlāk kā 30 dienas pirms līguma beigām.
Ilgtermiņa īres cenas ir zemākas nekā īstermiņa, taču ieguvums no šādas īres ir tāds, ka mājas īpašniekam tiek nodrošināti nepārtraukti stabili ienākumi, nevis īstermiņa.
Īstermiņa īre ietver mājokļa izīrēšanu uz laiku no vairākām dienām līdz vairākiem mēnešiem atkarībā no īrnieka vajadzībām.
Īsais nomas periods ir vairāk piemērots tūristiem, studentiem un darījumu cilvēkiem komandējumos. Turklāt īstermiņa noma būs nedaudz dārgāka nekā ilgtermiņa. Taču saimnieks ir spiests īpašumam veltīt daudz vairāk laika un uzmanības, jo regulāra īrnieku maiņa prasa pastāvīgu kontaktu ar jauniem cilvēkiem.
Sarunas, īrnieku ienākšana un izbraukšana, mājas uzkopšanas organizēšana pēc katra īrnieka – tas viss prasa nepārtrauktu dzīvokļa īpašnieka līdzdalību procesā.
Īres cenu ietekmējošie faktori
Īres cenu veidošanos Spānijā ietekmē šādi faktori:
- atrašanās vieta;
- mājokļa veids;
- īres maksas.
Novads
Īpašuma atrašanās vieta ir galvenais faktors, kas ietekmē nomas cenu. Katalonija, kā arī Kosta Blanka un Kostabrava tiek uzskatītas par dārgākajiem reģioniem valstī.
Dārgas nomas maksas ir pieejamas arī visās lielākajās pilsētās, kas atrodas tālu no jūras līnijas. Tātad īres izmaksas kūrortā un lielajās Spānijas pilsētās var svārstīties no 1200 līdz 5000 eiro mēnesī atkarībā no guļamistabu skaita, kvadrātmetriem un renovācijas. Tajā pašā laikā mazpilsētās ikmēneša īre maksās no 300 līdz 600 eiro.
Īpašuma veids
Svarīgi ir arī tas, kāda veida nekustamais īpašums tiek izīrēts – komerciāls vai dzīvojamais, kotedžas vai villas, dzīvoklis vai istaba. Piemēram, Torreviejā var īrēt trīsistabu dzīvokli 75 kv.m. metri par 40 eiro diennaktī, bet tādas pašas platības māja - par 50 eiro.
Mēneša nomas likme
Īres likmi nosaka saimnieks personīgi. Tā veidota, ņemot vērā atrašanās vietu, veikto remontu, guļamistabu skaitu, kopējo platību, papildus ērtību pieejamību u.c.
Licences reģistrācija nekustamā īpašuma izīrēšanai
Lai varētu īrēt mājokli īstermiņa īrei, atsevišķos valsts reģionos ir jāsaņem tūristu licence. Šie reģioni ir Katalonija, Madride, Andalūzija, Baleāru salas, Kanāriju salas.
Jāpatur prātā, ka Spānijas tiesību akti neparedz tādu jēdzienu kā "tūristu mītne". Tāpēc katrā reģionā šis jautājums tiek regulēts atšķirīgi. Neskatoties uz to, licences iegūšanas kārtība visur ir vienāda.
Īpašuma īpašniekam ir jāsazinās ar pilsētas domi/reģionālo administrāciju un jāsniedz pierādījumi par sava īpašuma piemērotību īrei. No dokumentiem būs nepieciešama "Atbildības deklarācija". Šis ir papīrs, kas apliecina mājokļa stāvokļa atbilstību visām obligātajām prasībām.
Pēc tam objekts tiek ievadīts reģistrā, un īpašniekam tiek izsniegta reģistrācijas apliecība ar identifikācijas numuru.
Šādas licences iegūšanas izmaksas visos reģionos ir atšķirīgas. Vidēji cena svārstās no 170 līdz 500 eiro.
Licence tiek izsniegta nekustamajam īpašumam, nevis personai, tāpēc jāņem vērā, ka, objektu pārdodot, tas pāriet jaunam īpašniekam (ja tajā brīdī nav beidzies derīguma termiņš).
Vēl viens svarīgs moments: īpašniekam katrā īres sludinājumā, arī internetā, jāiekļauj izsniegtais reģistrācijas numurs un nekustamā īpašuma kategorija.
Nomas līguma slēgšana
Īres noteikumus regulē Spānijas tiesību akti (1994. gada 24. novembra likums par pilsētu nomu Nr. 29/1994). Saskaņā ar šo dokumentu dzīvokļa īpašnieks un īrnieks tiek aicināts noslēgt rakstisku īres līgumu.
Līguma sastādīšanas forma var būt patvaļīga, tomēr tajā ir jāatspoguļo šādi noteikumi:
- iznomātāja un īrnieka personas identifikācijas dati;
- apmaksas nosacījumi (mēneša īres likmes apmērs; vai izīrētājam ir tiesības paaugstināt īres likmi; kurš no pusēm maksā par komunālajiem un citiem papildu pakalpojumiem, piemēram, teritorijas uzkopšanu, baseina uzkopšanu u.c.);
- inventāra, mēbeļu, sadzīves tehnikas saraksts, kā arī apraksts par to stāvokli piegādes brīdī.
Darījumu var noformēt pie notāra un informāciju ievadīt īpašumu reģistrā (Registro de Propiedad). Attiecībā uz apakšnomu šāda veida īres mājokļi ir atļauti tikai daļēji, un šis lēmums iepriekš ir jāapspriež ar namīpašnieku.
Nomas maksa jānosaka, pusēm vienojoties. Saskaņā ar likumu iznomātājam ir tiesības līguma darbības laikā paaugstināt īres likmi atbilstoši inflācijas indeksam (ja šāda iespēja līgumā bija noteikta).
Tas, ko saimnieks nedrīkst darīt, ir pieprasīt vairāk nekā vienu mēnesi iepriekš (ja īres līgumā nav norādīts citādi).
Īres norēķinu brīdī (parasti tas notiek katra mēneša pirmajā nedēļā) dzīvokļa īpašniekam ir jāizsniedz īrniekam kvīts par veikto maksājumu vai bankas izraksts, ja maksājums veikts ar bankas pārskaitījumu.
Ja īrnieks nemaksā īri, saimniekam ir tiesības vērsties policijā.Ja pēc tam parāds netiek nomaksāts, īpašniekam ir tiesības izvirzīt jautājumu par negodprātīgā īrnieka izlikšanu.
Tāpat kā lielākajā daļā valstu, slēdzot īres līgumu, topošajam īrniekam jāiemaksā depozīts mēneša likmes apmērā. Ja izrakstīšanās brīdī mēbeles un sadzīves tehnika paliek tādā pašā stāvoklī kā reģistrējoties, tad depozīts tiek pilnībā atgriezts īrniekam.
Iznomātājam atsakoties atdot depozītu, īrniekam ir tiesības vērsties policijā, un tad papildus depozītam namīpašniekam būs jāmaksā arī kavējuma periodā uzkrātie procenti.
Ja, beidzoties līgumam, dzīvoklī tika konstatēti bojājumi, tad no depozīta tiks atskaitīta nodarītā kaitējuma izmaksas.
Ja īpašuma īpašnieks vēlas savu īpašumu pārdot, tad pēc likuma viņam tas vispirms jāpiedāvā īrniekam.
Izdevumi un īres ienākumu aplikšana ar nodokli
Māju īpašniekiem katru gadu nodokļu deklarācijā ir jāziņo par ienākumiem no īres. Nomas maksa tiek aplikta ar šādiem nodokļiem:
- nodoklis par ienākumu no nekustamā īpašuma nomas - 24% likme (nav paredzēts nerezidentiem, kuri apmeklē Spāniju ar īstermiņa vīzu);
- individuālais nekustamā īpašuma nodoklis (IBI) - līdz 2% no nekustamā īpašuma kadastrālās vērtības.
Vidēji sanāk, ka nodokļu nomaksa ik gadu aizņem no 100 līdz 500 eiro par dzīvokļa īri un no 300 līdz 2000 eiro par villas īri.
Papildus nodokļiem pie nekustamā īpašuma izdevumiem tiek pieskaitīti maksājumi par komunālajiem (gāze, ūdens, elektrība, telefons, internets u.c.). Jautājums par to, kurš maksā par šiem pakalpojumiem, ir iepriekš jāvienojas starp īpašnieku un īrnieku, un tas arī jāatspoguļo līgumā. Par mājokļa atjaunošanu un kapitālo remontu atbild saimnieks, par kārtējo remontu – īrnieks.
Nomas uzņēmumi
Nekustamā īpašuma īpašnieks var vai nu pats izīrēt savu īpašumu, vai arī sazināties ar īpašu apsaimniekošanas uzņēmumu, kas par maksu pārņems daudzus organizatoriskos jautājumus.
Vairumā gadījumu pārvaldības sabiedrības sniedz šādus pakalpojumu veidus:
- īrnieku meklēšana;
- nomas līguma sastādīšana;
- dokumentācijas uzturēšana mājokļa piegādes periodā;
- nodokļu deklarāciju sagatavošana un iesniegšana;
- konsultācijas;
- nekustamā īpašuma atjaunošana;
- teritorijas kopšana (tīrīšana, baseinu tīrīšana, zāliena kopšana u.c.);
- līzinga maksājumu nemaksāšanas gadījumu apdrošināšana.
Pārvaldes sabiedrības komisijas maksa ir aptuveni 7-15% no nomas maksas.
Papildus pārvaldības sabiedrībai īpašnieks var sazināties arī ar nekustamā īpašuma aģentūru. Tomēr šajā gadījumā viņam var sniegt pakalpojumus tikai konkrētai telpai, kas tiek īrēta, savukārt pārvaldības sabiedrības pakalpojumu izmantošana ir izdevīgāka, ja jums ir jārūpējas par visu ēku ar lielu istabu skaitu.
Beidzot
Nekustamā īpašuma iegāde Spānijā no 500 tūkstošiem eiro ārzemniekiem dod iespēju iegūt uzturēšanās atļauju, taču iedzīvotāja karte nebūt nav vienīgais ieguvums no šāda ieguldījuma.
Nomas bizness Spānijā nostiprina savas pozīcijas un ar katru gadu kļūst ienesīgāks. Katru gadu valsti apmeklē miljoniem tūristu no visas pasaules, kuri hosteļu un viesnīcu vietā arvien biežāk izvēlas ikdienas dzīvokļu īri. Taču ne mazāk izdevīga ir ilgtermiņa noma.
Ja vēlaties izīrēt dzīvokli vai māju Spānijā, jums rūpīgi jāizpēta īres jautājumu juridiskie aspekti gan valstī kopumā, gan atsevišķos tās reģionos, jo katram no tiem ir savas nianses. Piemēram, dažos reģionos pirms īpašuma izīrēšanas īstermiņa īrei ir jāsaņem īpaša licence. Turklāt jums vajadzētu detalizēti iepazīties ar nodokļu likmēm, kas tiek piemērotas nomas ienākumiem Spānijā, kā arī ar citām saistītajām izmaksām.
