Uz ekonomiskās izaugsmes fona zeme Polijā kļūst par arvien pievilcīgāku investīciju instrumentu. Pieprasījums pēc zemes gabaliem ar katru gadu pieaug, kas attiecīgi atspoguļojas arī to cenā - gada pieauguma temps sasniedz 3-5%, pielāgojot reģionu. Aktīvo investoru vidū ir Krievijas, Ukrainas, Baltkrievijas un citu valstu, kurām ir kopīga robeža ar Poliju, pilsoņi. Viņiem Polijas Republikas likumdošana, pērkot zemi, nosaka dažas nianses, pie kurām piedāvājam pakavēties sīkāk. Tomēr sāksim ar priekšrocībām.
Kāpēc jums vajadzētu iegādāties zemi Polijā
Pieprasījums pēc Polijas nekustamajiem īpašumiem, jo īpaši pēc zemes gabaliem, ir ievērojami pieaudzis 2000. gadu vidū pēc Polijas Republikas iestāšanās Eiropas Savienībā un Šengenas zonā. Kopš tā laika valsts ekonomika ir manāmi pieaudzis, kas būtiski ietekmēja nekustamā īpašuma izmaksas: kūrorta zonā pēdējo 10 gadu laikā cenas ir pieaugušas par 50-70%, un lauksaimniecībā izmantojamā zeme atsevišķos rajonos kopumā sadārdzinājusies par 200%. . Turklāt to ikgadējais cenu pieaugums ir 10-15%.
Interesanti arī tas, ka par poļu zemēm vislielāko interesi izrāda NVS pārstāvji. Piemēram, 2021. gadā Polijā ārzemnieki kolektīvi iegādājās gandrīz 460 hektārus zemes, un lielāko daļu zemes ieguva ukraiņi, baltkrievi, vācieši un krievi, izrādot interesi par zemesgabaliem ne tikai dzīvojamai, bet arī komercdarbībai.
Kopš 2021. gada ārzemnieki saņēmuši vairāk iespēju: 01.05. 2021. gadā beidzās moratorijs lauksaimniecības zemes pārdošanai citu valstu pilsoņiem.
Moratorija atcelšana piesaistīja investorus no ārvalstīm, kā rezultātā viņu iegādātās zemes apjoms 2021.gadā pieauga līdz 3200 hektāriem.
Acīmredzot, zemes gabalu pievilcība Polijā gadu no gada palielinās, un, ņemot vērā pieaugošo pieprasījumu, zeme kļūst par vienu no ienesīgākajiem investīciju instrumentiem. Turklāt investori izceļ vairākas acīmredzamas priekšrocības, pērkot zemi Polijas Republikā, proti:
- lojalitāte pret nerezidentiem - izpildot visus likumā noteiktos nosacījumus, ārzemnieki var brīvi iegādāties zemes gabalus neierobežotā apjomā;
- salīdzinoši zemas cenas salīdzinājumā ar piešķīrumu izmaksām citās Eiropas valstīs un pat lielajās NVS pilsētās;
- augsta investīciju pievilcība: pieaugošais pieprasījums pēc zemes ceļ tās cenu, kas ļauj ne tikai ietaupīt ieguldītos līdzekļus, bet arī palielināt tos, tikai palielinot cenu;
- iespēju atvērt savu biznesu Polijā;
- iespēja iegādāties zemes īpašumus dažādiem mērķiem, tostarp lauksaimniecībai un pat meža zemei.
Kā atrast zemes gabalu pirkšanai
Ņemot vērā lielo pieprasījumu pēc Polijas zemes, ārzemniekiem nav tik viegli atrast brīvu zemesgabalu, ko iegādāties. Lai atrastu piemērotu objektu, ir svarīgi izmantot visus iespējamos kanālus, kuru nav tik daudz.
Ērtākais veids, kā atrast un iegādāties zemi Polijā, ir:
- brokeris, privātais nekustamo īpašumu tirgotājs vai vietējā nekustamā īpašuma aģentūra;
- attīstītājs - īpaši aktuāli zemes gabala ar dzīvojamo ēku iegādes gadījumā;
- Interneta portāli, avīžu sludinājumi no īpašniekiem un starpniekiem;
- ieķīlātās mantas piespiedu pārdošanas izsoles.
Tā kā katram no uzskaitītajiem meklēšanas kanāliem ir savas īpašības, mēs iesakām apsvērt katru no tiem sīkāk.
Sazināšanās ar nekustamo īpašumu
Protams, vienkāršākais veids, kā iegādāties nekustamo īpašumu Polijā, ir sazināties ar starpniekiem: brokeriem un nekustamo īpašumu tirgotājiem. Tie ir cilvēki, kuri zina visu par nekustamo īpašumu, tā meklēšanas metodēm un reģistrācijas noteikumiem. Lielākā daļa no tiem strādā oficiāli, kas pasargās potenciālo pircēju no iespējamās krāpšanas.
Šādi starpnieki ne tikai palīdzēs atrast nepieciešamo objektu, bet arī palīdzēs reģistrēt zemes gabalu Polijā īpašumā.
Sadarbības ar nekustamo īpašumu aģentūrām priekšrocība ir tā, ka tās var ne tikai piedāvāt maksimāli daudz iespēju, bet arī prasīt minimālu līdzdalību sarunu procesā no pircēja puses.
Jāpiebilst, ka aģentūras parasti savu darbu organizē teritoriāli, tas ir, darbojas konkrētas apdzīvotas vietas ietvaros.
Piemēram, šeit jūs atradīsiet sarakstu ar Varšavas aģentūrām, un šeit jūs atradīsiet labākos brokerus Gdaņskā. Iesakām izmantot tikai licencētu starpnieku pakalpojumus, kuru kontakti atrodami Nekustamā īpašuma tirgus federācijas mājaslapā. Atcerieties, ka lielākajai daļai aģentūru komisijas maksa ir 1,5-3%.
Sazināšanās ar izstrādātāju
Ja runa ir par zemes iegādi dzīvojamai vai komerciālai apbūvei, ir lietderīgi sazināties ar attīstītājiem. Attīstības uzņēmumi bieži pārdod zemes gabalus, kas jau ir sagatavoti būvniecībai - parasti tiem ir visas nepieciešamās komunikācijas un attīstīta infrastruktūra. Turklāt izstrādātāji nodrošina visas atļaujas.
Ņemot to vērā, ir svarīgi apzināties, ka šāds zemes gabals maksās ievērojami vairāk nekā nesagatavots. Lūdzam ņemt vērā, ka attīstītājs var pārdot ne tikai apbūvei sagatavoto zemes gabalu, bet arī zemi ar jau uzbūvētu māju.
Man jāsaka, ka piedāvājumi primārajā tirgū ir ļoti pievilcīgi līdz brīdim, kad tiek paziņots par izmaksām. Parasti jaunas ēkas iegāde izmaksā par 30-35% vairāk nekā zemes gabala iegāde un patstāvīga mājokļa celtniecība. Tāpēc šo meklēšanas iespēju nevar saukt par budžetu - tā ir piemērota tikai tiem, kam nepieciešama māja bez liekām problēmām, un tiem, kuri ir gatavi pārmaksāt.
Internets, avīzes
Iespējams, ērtākais veids, kā atrast zemi, ko iegādāties, ir meklēt to internetā. Lietotājiem tiek piedāvāti simtiem ērtu tiešsaistes resursu, kas satur desmitiem tūkstošu priekšlikumu ar reāliem fotoattēliem un atrašanās vietām visā valstī. Ērti filtri ļauj šķirot piedāvājumus ne tikai pēc norēķiniem, bet arī pēc mērķa, zemes gabalu veida un to vērtības.
Tikai daži klikšķi – un pircējam ir pārdevēja kontakti, kas ļaus iegūt maksimālu informāciju pa telefonu. Populārākie interneta portāli ir OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Znajdzto un daudzi citi. Jāpatur prātā, ka šādos portālos ir ne tikai īpašnieku, bet arī starpnieku sludinājumi.
Nekustamo īpašumu sludinājumus var atrast arī drukātajos izdevumos – laikrakstos un sludinājumu žurnālos. Tomēr tie galvenokārt satur paziņojumus tikai par tām vietām, kurās tie izdoti un izplatīti. Tāpēc šādus avotus vajadzētu izmantot tikai tad, ja fiziski atrodaties noteiktā Polijas reģionā, kurā plānojat iegādāties zemi.
Obligātās pārdošanas izsoles
Vēl viena ļoti specifiska, bet tajā pašā laikā ļoti pievilcīga iespēja, meklējot nekustamo īpašumu Polijas Republikā, tajā skaitā zemes gabalus, ir dalība īpašuma piespiedu pārdošanas izsolēs. Runa ir par arestētajiem zemes gabaliem, kurus īpašniekiem konfiscē un pārdod, lai dzēstu viņu civiltiesiskos parādus. Šādas izsoles rīko tiesu izpildītāji.
Piedaloties piespiedu pārdošanas izsolē, jūs varat daudz ietaupīt, pērkot zemi par 30-50% lētāk nekā tirgus vērtība.
Informācija par šādām izsolēm atrodama Tiesu izpildītāju nacionālās padomes mājaslapā. Noklikšķinot uz saites, jūs atradīsiet izsoļu sarakstu ar to turēšanas datumu un vietu, kā arī zemes izmaksām un pārdodamā objekta fotoattēlu.
Cilnē "Więcej" lietotājs atradīs sīkāku informāciju par objektu, norises vietu un nosacījumiem dalībai izsolē, visus nepieciešamos kontaktus un citu informāciju.
Informācija par izsolēm atrodama arī kredītorganizāciju mājaslapās. Piemēram, šeit jūs atradīsiet informāciju no Bank Zachodni WBK. Runa ir par ieķīlāto zemes gabalu pārdošanu, kas nodrošināja lielus kredītus.
Cik daudz ir zeme Polijā
Nav iespējams viennozīmīgi atbildēt uz jautājumu, cik maksā zeme Polijas Republikā - konkrētā zemes gabala konkrētā cena ir atkarīga no daudziem faktoriem: zemes gabala mērķa, atrašanās vietas, uz tā izvietoto komunikāciju lieluma, reģistrācijas izmaksas, pārdevēja vēlmes. Tāpēc šajā kontekstā ir loģiski ņemt vērā vidējās cenas, kas būtiski atšķiras atkarībā no reģiona un pat tā ietvaros.
Vispirms apsveriet apbūves zemes vidējās cenas.
Kā vēsta portāls Bankier, 2021.gada februārī lielākajā daļā vojevodistes apbūves gabalu vidējā cena pieauga par 30%, salīdzinot ar 2021.gada februāri.
Neapšaubāma līdere neapšaubāmi ir Varšava – vidējā cena galvaspilsētā ir 779 zł/m2 jeb 183 eiro, kas ir absolūts valsts rekords. Salīdzinot ar janvāri, cena pieaugusi par gandrīz 180 zł!
Taču šāds pieaugums nedaudz ietekmēja cenas Mazovijas vojevodistē kopumā, kur vidējās izmaksas ir 185 zł/m2. Zemes gabaliem Pomožes vojevodistē ir otrā valsts vidējā cena - 163 zł/m2, savukārt zemes gabali pie Baltijas jūras, īpaši Gdaņskā, tiek novērtēti ar 417 zł/m2.
Dārgāka nekā Gdaņskā (izņemot galvaspilsētu), zeme tikai Poznaņā (525 zł / m2) un Krakovā (450 zł / m2), tomēr Lielpolijā (107 zł / m2) un Mazpolijā (110 zł / m2) vojevodistes joprojām ir zemākas par piekrasti pēc vidējās apbūves zemes cenas.
Zemākās apbūves zemes cenas ir Lubuski vojevodistē – reģionā vidējā cena knapi sasniedz 49 zł/m2, savukārt Gorzow Wielkopolskie reģiona lielākajā pilsētā zemes vidējā cena ir tikai 73 zł/m2. Līdzīgas zemas zemes cenas vērojamas arī Podkarpaku un Varmijas-Mazūrijas vojevodistēs – attiecīgi 62 un 61 zł/m2.
Arī lauksaimniecības zemes vidējā cena dažādos reģionos būtiski atšķiras, lai gan tā nav saistīta ar uzņēmējdarbības aktivitāti un ekonomiskās attīstības līmeni. Un, lai gan cenu noteikšanas loģika ir atšķirīga, visdārgākie un lētākie reģioni ir praktiski vienas un tās pašas vojevodistes.
Tātad saskaņā ar Lauksaimniecības pārstrukturēšanas un modernizācijas aģentūras (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa) publicēto informāciju Polijā 2021. gada beigās augstākās lauksaimniecības zemes cenas bija Lielpolijas un Kujāvijas-Pomožes vojevodistēs - 58,9 tūkst. 57,4 tūkstoši zł / ha, attiecīgi. Zemākās cenas lauksaimniecības zemei bija Pomorskas un Podkarpatu vojevodistēs - attiecīgi 28,6 tūkstoši un 25,1 tūkstoši zł/ha.
Vidējā cena valstī ir 42,4 tūkstoši zł/ha, kas ir par vairāk nekā 2 tūkstošiem zł vairāk nekā šajā periodā pērn – tas ir, pieaug arī lauksaimniecībā izmantojamās zemes vērtība. Bet jāpatur prātā, ka lauksaimniecības zemes izmaksas ir atkarīgas no vietai piešķirtās klases, no kurām ir tikai sešas. Piemēram, Vidējā cena I-III klases zemes gabaliem Lielpolijas vojevodistē ir 74,2 tūkstoši zł/ha, savukārt V-VI klases zeme maksā tikai 42,3 tūkstošus zł/ha.
Turklāt vietnes pircējam būs jāsedz papildu izmaksas, kas saistītas ar nekustamā īpašuma reģistrāciju īpašumā. Tie ir notariālie izdevumi 2-3% apmērā no pašizmaksas plus izdevumi pārstāvjiem un starpniekiem - līdz 5% no objekta pašizmaksas. Neaizmirstiet par nodokļiem, par kuriem mēs runāsim tālāk.
Zemes pirkšanas atļauja
Polijas tiesību akti nepieprasa īpašu juridisko statusu ārzemniekiem, kuri vēlas iegādāties nekustamo īpašumu – iegādes brīdī pietiek tikai ar derīgu vīzu, lai legāli uzturētos valstī. Taču saskaņā ar Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Likums par nekustamā īpašuma iegādi ārzemniekiem) 1. pantu citu valstu pilsoņiem zemes iegādei būs nepieciešama īpaša atļauja, ko administratīvi izsniedz iekšlietu ministrs. pēc pircēja pieprasījuma.
Tiesības iegādāties nekustamo īpašumu tiek piešķirtas, ja:
- šāds darījums neapdraud Polijas valsts drošību, aizsardzību un sabiedrisko kārtību;
- ārvalstu pircējs pierādīs savu saistību ar Poliju.
Tātad, ja Polijas Republikas valsts drošības apdraudējuma neesamību ir diezgan viegli pierādīt, jo nav iebildumu no aizsardzības ministra (un lauksaimniecības zemes gadījumā no lauku attīstības ministra), tad nav tik vienkārši ar saikni ar Poliju.
Jo īpaši saskaņā ar likuma 1.a panta 2. punktu saistību ar Poliju var apliecināt:
- poļu tautība vai poļu saknes;
- laulība ar poli / polieti;
- termiņuzturēšanās atļaujas (termiņa uzturēšanās atļauja) vai pastāvīgās uzturēšanās atļaujas (pastāvīgās uzturēšanās atļaujas) pieejamība;
- dalība Polijā reģistrēta uzņēmuma vadības struktūrās;
- kas veic saimniecisku vai lauksaimniecisku darbību Polijas Republikas teritorijā.
Bez šāda savienojuma vai reālas pārcelšanās uz Poliju nav iespējams iegūt atļauju zemes iegādei, bet pirkums bez šādas atļaujas saskaņā ar likuma 6. pantu nav spēkā.
Lai iegūtu dokumentu, jums jāsastāda pieteikums, kurā saskaņā ar likuma 1.a panta 3. punktu jābūt:
- pretendenta personas dati;
- dati par zemesgabalu (adrese, kadastra un reģistrācijas numuri, platība, apbūves raksturojums);
- pārdevēja personas dati;
- juridisku notikumu noteikšana, kas radīsies vēlāk (nekustamā īpašuma pārdošana);
- mērķi, pēc kuriem ārvalstu pircējs vadās, veicot darījumu;
- līdzekļu avoti, kas tiks tērēti nekustamā īpašuma iegādei.
Pieteikumam jāpievieno šādi dokumenti:
- pases, uzturēšanās atļaujas vai cita personu apliecinoša dokumenta kopiju;
- dokuments, kas apliecina saikni ar Poliju;
- dokumenti par nekustamo īpašumu (zemesgrāmatas izraksts, zemesgrāmatas izraksts ar kadastra kartes norādi, zemes lietošanas mērķa izziņa u.c.);
- pārdevēja izziņa par vēlmi pārdot īpašumu;
- dokumentu, kas apliecina līdzekļu pieejamību (izziņa no bankas);
- dokumenti, kas apliecina zīmognodevas nomaksu 1570 zł apmērā.
Pieteikums atļaujas saņemšanai tiek iesniegts Iekšlietu ministrijas Lēmumu un koncesiju departamentam (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), kas atrodas: Varšava, st. Rakovetskaya, 2a, vai nosūtīts pa pastu uz adresi: Stefan Batory, 5 (indekss 02591).
Jāņem vērā, ka likuma 8.panta noteikumi paredz nosacījumus, kādos iepriekš minētā atļauja zemes iegādei nav nepieciešama:
- ja ārzemnieks ir dzīvojis Polijā, lai iegūtu pastāvīgu uzturēšanos (pastāvīgās uzturēšanās atļauja, zezwolenie na pobyt stały) vairāk nekā 5 gadus;
- ja ārzemnieks ir bijis laulībā ar poli vairāk nekā 2 gadus no pastāvīgās uzturēšanās atļaujas saņemšanas dienas;
- ja ārzemniekam ir pilsonība vai viņš veic saimniecisko darbību kādā no Eiropas Ekonomikas zonas valstīm.
Ko meklēt, pērkot zemi
Zemes gabala izvēlei ir jāpieiet nopietni, pretējā gadījumā ir ļoti viegli kļūt par maldināšanas upuri. Mēs esam uzsvēruši vairākus aspektus, kuriem vispirms jāpievērš uzmanība, pērkot zemi. Jo īpaši tie ir:
- Zemes gabala lietošanas mērķis. Lauksaimniecības zemi parasti sauc par Ziemia vai Grunty Rolne, savukārt apbūves zemi sauc par działki budowlane. Protams, zemi var izmantot tikai paredzētajam mērķim.
- Sakaru klātbūtne vietnē. Ja runājam par zemi apbūvei, jāmeklē zemes gabals ar pieslēgtu kanalizāciju, ūdensvadu un elektrību – par to liecinās frāze sludinājumā “działka uzbrojona w prąd i kanalizę” vai “grunt uzbrojony w media ”.Pašizklājamās komunikācijas būs ne tikai ārkārtīgi dārgas, bet arī prasīs daudz laika.
- Vietnes atrašanās vieta. Jo tuvāk tai pietur attīstītā infrastruktūra un sabiedriskā transporta pieejamība, jo lielāka ir tās investīciju pievilcība. Plus vietējā telpiskās attīstības plāna (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), ko pieņēmusi sabiedrība, klātbūtne - tas ļaus jums uzzināt par to, kas būs tuvākajos gados.
- Nekustamā īpašuma juridiskais statuss. Nepieciešams pārbaudīt pārdevēja īpašumtiesības uz zemi un pretenziju neesamību uz objektu, kas tiek veikta, regulāri vēršoties pie zemes un hipotēku reģistru nodaļas rajona tiesā.
- Vietnes raksturojums. Mēs jo īpaši runājam par augsnes veidu, platību, gruntsūdeņu pieejamību, atrašanās vietu galvenajos ģeogrāfiskajos virzienos.
Kādi nodokļi būs jāmaksā, pērkot
Kopumā vienīgais nodoklis, kas pircējam būs jāmaksā, pērkot zemi, ir civiltiesisko darījumu nodoklis 2% apmērā no darījuma vērtības. Plus notāra honorāri un PVN notāra honorāriem. Plus, ja pārdevējs ir juridiska persona un PVN maksātājs, vēl 23% PVN, kas parasti tiek iekļauts cenā. Šim sarakstam ir vērts pievienot tiesas nodevas samaksu par zemes un hipotēku reģistra uzturēšanu - 60 zł, plus vēl 200 zł par informācijas ievadīšanu šajos reģistros.
Bieži jautājumi
Protams, tā ir tikai vispārīga, taču tālu no izsmeļoša informācija, ko mums izdevās savākt par zemes iegādi Polijā. Taču, ja lasītājiem vēl ir jautājumi, pilnīgi iespējams, ka atbildes uz tiem viņi atradīs šajā sadaļā.
Vai pēc zemes iegādes var rēķināties ar uzturēšanās atļaujas saņemšanu
Zemes gabala, kā arī jebkura cita nekustamā īpašuma iegūšana neatkarīgi no tā apmēra, iegūšanas pamatojuma vai zemes mērķa, nerada tiesības saņemt termiņuzturēšanās atļauju vai pastāvīgās uzturēšanās atļauju, kā arī pagarināt tos.
Kad var atteikt zemes iegādes atļauju
Likums neparedz konkrētu pamatojumu sarakstu, uz kuru pamata ārzemniekam var tikt liegtas tiesības iegūt zemes gabalu. Taču izveidotā prakse liecina, ka šāds atteikums var sekot šādos gadījumos:
- ja pirkšanas-pārdošanas darījums apdraudētu Polijas nacionālo drošību vai sabiedrisko kārtību;
- ja pircējs nav pierādījis savu saistību ar RP;
- ja tiek uzrādīti viltoti dokumenti, norādītas nepatiesas ziņas u.c.
Turklāt nav mehānisma, kā apstrīdēt ministra lēmumu.
Vai ir iespējams iegādāties zemi pierobežas zonā
Jā, likums neaizliedz ārzemniekiem iegūt zemi pierobežas zonās. Taču saskaņā ar minētā likuma 8.panta 3.punktu šāda darījuma noslēgšanai noteikti būs nepieciešama iekšlietu ministra atļauja arī tad, ja ārzemnieks kopumā attiektos uz izņēmumu un varētu iegūt zemi bez atļauja (piemēram, 5 gadi uzturēšanās atļauja vai 2 gadi laulībā ar poli).
Beidzot
Visi augstāk minētie noteikumi un norādītās cenas ir spēkā no 2021. gada. Taču, ņemot vērā strauji augošo pieprasījumu un cenas pēc zemes, Polijas Republikas likumdošanas varas pārstāvji arvien vairāk runā par ārzemju latifundistu zemes iegādes kārtības stingrāšanu. Līdz ar to nevar izslēgt, ka drīzumā esošā kārtība tiks mainīta. Šodien zemes gabala iegūšana Polijā ārvalstu investoram nav grūts uzdevums - problēma var būt zemes gabalu trūkums par pievilcīgu cenu.
